SIE MÖCHTEN EINE IMMOBILIE KAUFEN ODER VERKAUFEN?

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IMMOBILIENWERT BERECHNEN

Welche Bewertungsverfahren gibt es?

Unser Immobilienwert-Rechner bietet Ihnen eine erste und schnelle Orientierung. Da die Bewertung einer Immobilie eine komplexe Angelegenheit sein kann, ist es meist sinnvoll einen Sachverständigen als professionellen Gutachter hinzuzuziehen, der das Objekt vor Ort bewertet. Um den Verkehrswert einer Immobilie zu berechnen, stehen dem Experten drei Verfahren zur Verfügung.

 

Die gesetzliche Basis für die Ermittlung stellt u.a. die sogenannte Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) dar.


Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren eignet sich besonders für vergleichbare Objekte.

Hierbei schaut sich der Gutachter die Preise der Immobilien an, die in der jüngeren Vergangenheit in einer entsprechenden vergleichbaren Lage und in einem ähnlichen Zustand verkauft wurden.

Die genauen Zahlen und Daten werden in der Regel vom zuständigen örtlichen Gutachterausschüssen erhoben. Wenn zur Bewertung kein ähnliches bzw. vergleichbares Objekt vorliegt, ziehen Gutachter weitere Verfahren zur Bewertung heran.

Sachwertverfahren

Bei diesem Verfahren bestimmt der Gutachter zunächst einmal den Gebäudesachwert.

Hierbei ermittelt man die Baukosten für einen vergleichbaren Neubau inkl. der Nebengebäude und nimmt einen altersbedingte Wertminderung vor. In Summe mit dem Bodenwert und noch ergänzender Punkte ergibt sich dann der aktuelle Wert.





Ertragswertverfahren

Diese Berechnungsmethode nutzt der Gutachter in der Regel bei vermieteten/ verpachteten Immobilien. Hierbei wird der sogenannte Ertragswert aus den Mieteinnahmen und den nötigen Ausgaben für die Instandhaltung usw. ermittelt.

Beim Ertragswertverfahren werden Erfahrung, umfangreiche Kenntnisse und Informationen über die örtlichen Marktbedingungen benötigt.


WAS SOLLTE MAN SONST NOCH WISSEN?

Was ist der Verkehrswert?

Der Begriff des Verkehrswertes ist im Baugesetzbuch (BauGB) definiert. Darin heißt es: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ Vereinfacht ausgedrückt: Der Begriff Verkehrswert bezeichnet den derzeit am Markt erzielbaren Preis einer Immobilie.“


Was ist als Kaufpreis zu verstehen?

Während der Verkehrswert dem aktuellen Wert der Immobilie entspricht, spiegelt der Kaufpreis den Preis wider, den Käufer am freien Markt bereit sind zu zahlen. Wenn also Kaufpreis und Verkehrswert nahezu übereinstimmen, machen Sie als Käufer ein gutes Geschäft.


Welche Faktoren beeinflussen der Wert?

Bevor Sie ein Haus kaufen oder verkaufen, sollten Sie es genau auf Schäden untersuchen. Kleinere Schäden in der Bausubstanz können oft kostengünstig behoben werden, während größere Schäden unbehandelt eine Minderung des Immobilienpreises zur Folge haben. Achten Sie außerdem auf den Zustand der Technik wie z.B. der Heizungsanlage. Es gibt Heizungssysteme, die nicht mehr zeitgemäß und oft auch nicht mehr erlaubt sind. Damit mindert sich nicht nur der Wert des Hauses, auch kann der Betrieb der Heizung untersagt werden. Ungepflegte Gärten, schadhafte Dächer, feuchte Keller oder schlechte Verkehrsanbindung sind weitere Beispiele für eine Wertminderung. Oft lohnt sich auch ein Blick in die Bauunterlagen. Nicht jedes Wohnhaus entspricht auch in vollem Umfang der ursprünglichen Baugenehmigung.


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